Donation avant cession : donner un bien immobilier avant de le vendre

Vous avez un bien immobilier qui a fortement pris de la valeur ? Ne le vendez peut-être pas tout de suite.

Prenons un exemple simple : vous avez acheté un bien 100 000 €. Aujourd’hui, il vaut 400 000 €. Et vous souhaitez, à terme, aider vos enfants.

Le réflexe le plus courant : vendre, puis donner

La plupart des propriétaires font spontanément ceci :

1. ils vendent le bien ;
2. ils paient l’impôt sur la plus-value ;
3. ils donnent ensuite l’argent à leurs enfants.

Résultat : une fiscalité sur la plus-value immobilière (hors résidence principale), puis d’éventuels droits de donation. Deux fois l’impôt sur la même opération.

Une autre stratégie : la donation avant cession

Dans certaines situations, il existe une alternative : donner le bien avant de le vendre. Le principe est le suivant :

1. vous donnez le bien à vos enfants avant la vente ;
2. les enfants deviennent propriétaires ;
3. le bien est vendu ensuite, par eux.

Quels avantages ?

Dans certaines situations :

• la plus-value accumulée peut être purgée : la valeur du bien retenue lors de la donation devient le nouveau prix de référence pour les enfants ;
• la transmission est réalisée en même temps ;
• la facture fiscale globale peut être réduite : on arbitre l’impôt sur la plus-value contre des droits de donation parfois plus favorables, selon les abattements disponibles, le nombre d’enfants et la valeur du bien.

Les points de vigilance

Attention : la donation doit être réelle et sincère, et intervenir avant que la vente soit engagée. Une donation réalisée alors que la vente est déjà actée, ou qui ne serait qu’une étape artificielle, peut être remise en cause par l’administration fiscale.

Il faut aussi tenir compte de la situation de chacun : âge du donateur, abattements déjà utilisés, besoins de revenus, souhait éventuel de conserver une partie du prix de vente…

Vendre puis donner, ou donner puis vendre ?

La question mérite d’être posée avant toute vente : la différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Chez Serenitys Patrimoine, notre accompagnement ne se limite pas à la sélection de placements. Nous intervenons aussi sur des sujets d’ingénierie patrimoniale, en croisant plusieurs domaines de compétences :

• droit civil : régimes matrimoniaux, protection du conjoint, donation, testament, succession ;
• droit fiscal : IR, IFI, fiscalité des plus-values, pacte Dutreil, apport-cession ;
• droit immobilier : modes de détention, immobilier locatif, démembrement, SCI, SARL de famille ;
• droit et protection sociale : épargne salariale, prévoyance, protection du dirigeant, mutuelle collective, assurance homme-clé ;
• droit des assurances : assurance-vie, contrat de capitalisation, contrats luxembourgeois, clauses bénéficiaires.

Le conseil patrimonial ne commence pas par un produit. Il commence par une stratégie.

Vous envisagez de vendre un bien qui a pris de la valeur ? Prenez rendez-vous pour un premier échange gratuit avant de signer quoi que ce soit.

Cet article présente des informations générales. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : chaque situation nécessite une analyse spécifique.